さあ物件を探そう、でもその前に

皆さんお元気ですか？ ロスジェネ大家です。

これまで色々と不動産投資 に関することを書いてきましたが 1つ大事な事があります。

今後、皆さんが物件を探して 業者さんに連絡する。 融資を銀行に依頼してと話が スムーズに進んでいき、いざ 決済となった時に、この問題が 生じて買えないことになるかも知れません。

「敵は身近にあり」、皆さんのごく 近しいご家族で、不動産投資をするこ とに反対している方はいませんか？ そうです。奥様の攻略です。

「うちは来年受験なんだからマジ勘弁して」 「不動産なんて家以外に買う意味ないから」 などと言われることも多いかと思います。

銀行融資で鉄則になっている連帯保証人問題が 勃発するのです。不動産の購入自体を秘密にする 方はいないと思いますが、現行の融資では 必ずと言っていいほど連帯保証人を求められます。

連帯保証人を付けないで融資を受けることも できますが、現状ではほとんどの銀行で 求められると思ってください。

連帯保証人を付けないにせよ、奥様を攻略 することが最重要となります。 女性は安定を求めますので、よくわからないもの に賛成はしません。

借入する金額も大きいので心配はよくわかります。 この場合は、奥様も積極的に本を読んだり、良質な セミナーに参加されるのもいいかもしれません。

セミナーで注意することは、あくまで知識を得るための ものであって、そのセミナー業者さんが受講後に 物件を進めてくる際は、セミナー熱で洗脳されている 可能性もあるので、帰宅後によく考えてから 問い合わせするようにしましょう。 または、投資経験のある方が同伴してもらえれば 尚よいと思います。

不動産の運営状況によっては、家族を幸せにすることも 不幸な結果にすることもあり得ますので、家族で よく話して、進めてくださいね。 では、次回こそ物件の探し方について 書きたいと思います。 またお会いしましょう。

買うならどっち。新築VS中古

皆さんお元気ですか？ ロスジェネ大家です。

どっちシリーズ第二弾 新築と中古編です。

新築物件のメリットは、 人気があり、大きな修繕も 必要ありません。融資年数も 長く取れ、お金がたまりやすい。 また、地域需要にはまれば 安定経営につながります。

逆にデメリットは、建設業者 さんの利益も価格には含まれて いますので、収益性が悪い点です。

中古のメリットは、実物の物件を 見れて運営のイメージがつかみやすい 収益性が高い。これまでの運営成績 がみることもでき、物件の評判から 予測が立てやすい。

中古物件のデメリットは 修繕経費も掛かるので 購入する際には、その費用も 工面する必要がある。

融資は耐用年数から 経過年数を引いた年数しか設定 することができないのでお金が たまりにくい場合もある。

経験値を積んでいる大家さんは 場所はいいけど、運営者に やる気の見られない物件を 安値で購入し、リノベーションを 施し、満室経営を数年行った後に 経費を回収の上、高値で売却する 猛者もいます。

投資初心者で、普段仕事がある 勤め人であること 遠隔地に物件を持つことを考えると 新築か築浅で、物件価格も手ごろな 木造にロスジェネ大家はターゲットを ロックオンするのでした。 では、次回は物件の探し方について 書いてみたいと思います。 また、お会いいしましょう。

買うならどっち？木造VS鉄筋コンクリート（RC）

こんにちは、お元気ですか？ ロスジェネ大家です。

買うならどっちシリーズを書いていきたいと思います。 まずは、一般住宅でおなじみ木造。

木造住宅のメリットとしては、建設費が安価 リホームやリノベーション（部屋が狭ければ2戸を1戸に変更可） も容易、手入れをマメに行えば長く使える、固定資産税が安い と言ったところでしょうか。

木造のデメリットとは、融資期間が短く（20～25年） お金がたまらない、音がRCと比較すると漏れやすい

RC造のメリットとしては、遮音性能に優れている、 入居者からの人気も高い、融資期間を長くとれる（30～35年） のでお金がたまりやすい

RCのデメリットとしては、固定資産税が高い、間取り変更などの リノベーションは厳しい、10～15年に行う屋根や外壁修繕といった 大規模修繕の費用が高額、新築の建設費も高い

私の見解としては、RC物件は収益性に優れていて、場合によっては 10階建てのような大規模な物件も取得することが可能です。 その場合には、維持費がかかるエレベータや受水槽などの設備も 併せて設置する必要が出てきますので、初心者には敷居が高い と思われます。

RC物件については、最低でも価格帯が高く、最初の1棟目には 無理と結論付け、木造のアパートを視野に入れて、物件を探すことと なります。

例えるなら、RC物件は車で大型物件は高性能でスピードの出るスポーツーカ 木造のアパートは自転車、戸建て賃貸は徒歩 目的地までたどり着くのに、時間が早いのは大型RCですが、スピードが出る分 事故を起こした時は、再起不能になる可能性も高いと思います。

事故と言っても、大概の物は保険対応できますが、天変地異や突発的に起こる 修繕費も大型になれば高額となります。

次回は新築、中古どちらを選ぶを書きたいともいます。 また、お会いしましょう。

自分の基準を定めて打つべし

皆さんお元気ですか？ 元気だけが取り柄の ロスジェネ大家です。

さて、基礎知識も固まり ドキドキしながら 物件を探す気持ちに なってきましたでしょうか？

はやる気持ちを抑えて 自分の基準を設定してみませんか？ 特に初期は、物件を買うために 全精力をかけてしまう傾向にあり それが重症化すると、「物件買いたい病」 を発症してしまいます。

自分の基準が定まっていない状態で フィールドに冒険に出てしまうと たくさんの魔物に襲われます。

一口に不動産投資と言っても 昔ながらの木造アパート 都会で洗練されたRCコンクリート 見上げるのもつらいタワーマンションの ような高層物件 あまりもうからないけど安定している 戸建賃貸

物件を選定する基準が決まってないと 「良い物件をさがしていて」となり それは売る人にとって良い物件を 買ってしまうことにもなりかねません。

実際は買って運営して、お金を貯める （人によっては派手に使う）ことが 目標です。

物件自体も高額で、流動性も低く 買って運営することを考えると 運営に苦労しない物件、または 買った後に自力で改善して 安定的にお金がたまる物件を選ばないと いけません。

間違っても自分の給与で万一の場合は 補填といった考えは、何のために 不動産投資を開始したのかがわからない 本末転倒となります。 最初の1棟目は、その後の不動産を増やすのか もう辞めるのかの分かれ道になると思いますので 慎重に考えましょう。

次回は、購入するのであればどっちシリーズ を交えた結果、私が買った1棟目のことについて 書いていきたいと思います。

それでは、またお会いしましょう。

彼を知り、己を知れば、百戦して危うからず～まずは知識を蓄えよう

皆さん元気ですか？

元気がなければ、何もできない。

テンション上げて、道を切り開こう

ロスジェネ大家です。

タイトルにもあるように

当時のわたくしは、まさにネギしょった

カモ、恰好の初心者丸出しで

「不動産投資って何？おいしいの？」

状態でした。

幸い祖父母が古びた「～荘」みたいな

アパートの経営を行っていたので

イメージはつかめたのですが

そのオンボロ荘で記憶にあるのは

時間のある時に実施した掃き掃除

入居者の車が泥まみれ

だったので、真心こめ、たわしを

使った洗車（めちゃ怒られました、

子供だからゆるしてね）

何を買っていいのか？どんな種類が

あるのか？どこに買えばいいのか？

とにかくわからないことだらけで、

〇〇荘の経験は全く役に立たない

マイナスからのスタートでした。

そんなレベル1状態でいきなり

不動産屋さんに問い合わせる

勇気もなく、途方にくれている

中、大型書店に子供の絵本を

買いに行ったとき、数冊ですが

不動産に関する書籍を発見。

今ほどの充実ぶりではありませんが

片っ端から読破していきます。

10冊を読み込み、基礎知識

が固まりました。

現在の不動産投資に関する書籍は

以前と違って、かなりの数があります。

正直どれを読んでいいのかわからない

状況かもしれませんが、不動産の

基礎知識が学べるような読み物が

おすすめです。

他にも、こんなやり方があるんだという

ような書籍もありますが、書籍が出版

された時期と融資状況なども変化して

いますので、あくまでも参考程度と

されたほうがいいかもしれません。

私が読んだ時期にためになった書籍は

絶版になっているので、別の機会に

今入手できるもので、参考になるものを

紹介していきたいと思います。

不動産は金額が高額で、一旦購入して

しまうと、流動性が低いものです。

プロと初心者の間には、情報量といった

差がありますので、知らなかったでは

すまされない状況にならないよう

日々勉強することが大事です。

今現在でも、毎月新しい書籍が

出版されると購入しています。

次回は、基礎固めが終わった後に

目標を定め、物件を物色していく

様子をお伝えしたいと思います。

では、またお会いしましょう。

不動産投資を始めた理由

こんにちは、皆さんお元気ですか？ 元気があれば何でもできる 燃えているロスジェネ大家です。

皆さんは、何故不動産を活用しようと 思ったのですか？ 老後の年金替わり、日々の生活費の 足しに、子供たちの進学費用ですか？

それとも、ブラックな会社の環境から 脱出して、南国で優雅に暮らすため ですか？

私の場合は、勤め先の将来不安から 不動産投資を始めました。 地方では、それなりの給与体系でした が、10年勤めても都会の新卒の方が 給与は高い状況でした。

良く言えば、高くもなく安くもなく 手取りが常に一定の水準でした。 そんな状況で、私のいた会社が 不採算な事業に着手してしまったのです。

トップ曰く「今は不調でも私が事業を 行えば、必ず軌道に乗る。前任は やり方が悪いんだ。」と言って 不採算部門を買い取ってしまいました。

しかしながら、多くの従業員は 「やばいぞ、どう計算しても黒字には 絶対ならない。続けていくとすると 給与も2割はカットが必要かな」

トップは地方にありがちなワンマン 経営者で、異を唱える者は排斥した 結果、シュミレーションをいじくる ようなイエスマンしか周りには いませんでした。(涙)

私自身も、シュミレーションを検討する 部署にいたのですが、何回計算しても 黒字にはなりませんし、改善することなく 毎年多額の赤字を垂れ流す結果となりました。

このことから、「もう、会社には頼ること はできない、給与をカットされたら 初任給に戻ってしまう、どげんかせんと いかん」という状況になりました。

幸い、不採算部門を買い取った際に 多額の現金という、お土産付きでの 買い取りでしたので、すぐに傾く ことなく、数年の猶予があったのが 幸いでした。

時間はまだ数年あるので、それまでに 打開する道を探ることとなります。 次回は、最初に取った行動について お話していきたいと思います。

それでは、またお会いしましょう。

自己紹介

皆さんお元気ですか？ロスジェネ大家です。

2回目の投稿ですが、自己紹介したいと思います。 （1回目にしておけよと突っ込まないでね）

地方都市在住のアラフォー、就職氷河期世代で 元気すぎる子供たちとパワフルな嫁さんに 囲まれ日々鍛えられています。

物件自体は政令指定都市に持っておりますが 居住地からは数百キロ離れており、物件運営には かなり不利な条件にありますが、根性で満室経営 を続けております。

私が不動産を購入するに至った理由については また次回にお話ししたいと思いますが、このような ハンデあってもやる気さえあれば運営は可能です。

皆さんの置かれている状況は、ひとりひとり異なる と思いますし、目標としているゴールについても 同様かと。

次回は、私が一棟目の物件を購入するに至った理由と その後に取った行動などについて、お話しししていきたい と思います。

不動産投資日記はじめました。

はじめまして、不動産投資をはじめて 9年になりますロスジェネ大家といいます。 田舎に住み働きながら、遠隔地にある物件を 運営しています。

少し前までは、不動産投資ブームで新規参入者が 至る所にアパートマンションを建設して まるでバブルのような様相でしたが、不動産を 取り巻く様々な不祥事が起き、以前程の勢い がなくなりつつあると感じています。

こんな事件が起こると、「やっぱり不動産は怖いな」 「自分には敷居が高くて違う世界だな」と投資はしたいけど 尻込みされている方もいると思います。

巷にあふれる書籍には、〇〇でもできた（ほんまかいな）などの キャッチーな本も多くて、読者の方を迷わせる内容のものも多く あると思います。

投資といっても中身は事業ですので、頑張れば良いことが起きますし 経営に無関心であれば、悲惨な結果があるとも言えます。 私が経験したを紹介することで皆さんの参考になればと思い、ブログ を始めてみました。

このブログを積み重ねて、いつかは本を出版できたらうれしいな（笑） なんて思っています。今後ともよろしくお願いします。